2023年物业管理条例

为了加强物业管理制度，更好地为园区企业服务，根据本公司的实际情况，特制定本制度：

一、工作岗位规定

1、全体维修人员必须准时上班，不得无故迟到、早退、矿工：有事情不能上班(包括星期天休息者)都必须向直属主管请假并获批准后，方可不用上班，违者按违反厂规处理。

2、上岗时不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。

3、全体维修人员遇到暂时无法维修好的设备必须及时向上级反映情况，解释原因、请求支援：当值维修员厥不能把修不好的故障设备搁置不理、不修、不通知上司及部门负责人，若因此而导致延误生产或意外事故将追究当事人之责任。

3、维修人员要认真填写维修工作单，当日工作完成情况及时与上级回报工作，整理好维修工作单上交负责人核查完成情况。

4、维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。

5、维修人员要爱护所用工具、设备、节约材料，坚持领料手续、专料专用，余料、旧料及时上缴，不得私自处理。

6、坚持原则，秉公办事，不得以工作之便谋取私利。

二、维修组长工作职责

1、负责对维修人员工作安排。

2、负责对厂区、宿舍所有机电设备的维修、保养及安全检察

3、负责机电设别零配件的筹划、申购、验收与保管。

4、完成上级交付的工作任务

三、维修员工工作职责

1、负责对厂区、蓝领公寓水路、电路、电话线路的维修、维护与保持。

2、园区所有机电设备的.维修与保养。

3、完成上级交付的工作任务。

四、维修分类主要分为两大类：

(一)、无偿维修

1、公共部位维修，是指用户共用的住房主体承重结构部位包括：屋顶、楼板、梁、柱内外承重墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾箱、烟道、排气孔道、共用大厅。

2、自用部位维修，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台、水、电、表及其以内的管线、器具、暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等。

3、自用部位维修一律填写维修工作单，统计维修时需要使用的材料，写好明细上报部门主管负责购买，材料到齐后组织相关人员进行维修，费用由本公司自行承担。

(二)、有偿服务管理制度

一、有偿服务应从业主的实际需要出发，保证服务质量，不违反服务规定。

二、各项目物业服务中心有偿服务属于特约服务范围，按照物业管理规定，应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等，但本着方便租户、为民服务的原则，应当在价格上优惠。

三、按规定对有偿服务的内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此进行服务收费，客户也可根据实际情况自主选择。

四、当客户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。

五、当一时无法满足客户的服务要求时，应向客户做好解释、并表示歉意，视情况积极为客户联系外来单位进行服务。

六、当无法确定服务费用时，应由维修和项目管理人员配合到现场查看，并向就客户详细说明。

七、服务人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。

八、服务人员在提供有偿服务时，应详细了解客户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之客户，征求业主同意后，方可实施，不得自作主张。

九、服务人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请业主进行验收。

十、经客户验收合格，在有偿服务申请派工单确认签字后，由服务人员依照所列服务费用现场收费。

十一、收取各项费用时，必须开具规定收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。

十二、接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。

物业管理知识

- 物业管理法律法规：了解国家和地方关于物业管理的法律法规，比如《物业管理条例》《建筑物设备设施维修资金管理办法》等，遵守法律法规，维护物业管理的合法权益。

- 物业管理合同：签订和执行与业主、住户、供应商等相关方的物业管理合同，明确双方的权利和义务，规范物业管理的服务内容和标准。

- 物业管理组织：建立和完善物业管理的组织架构，明确各个岗位的职责和权限，制定和执行物业管理的规章制度和工作流程。

- 物业管理服务：提供各项物业管理服务，比如保安、保洁、绿化、接待、咨询、投诉处理等，保证楼盘的安全、整洁、美观、舒适。

- 物业管理设备设施：对楼盘的各项设备设施，比如电梯、消防、空调、水电、通讯等进行定期检查、维修、保养、更新等，保证设备设施的正常运行和使用。

- 物业管理财务：对物业管理的各项收入和支出进行核算、审计、报告等，比如物业费、水电费、维修资金等，合理控制成本，提高效益。

- 物业管理品质：对物业管理的各项服务进行监督、评价、改进等，比如通过满意度调查、投诉分析、内部审计等方式，不断提高服务品质和水平。

物业管理技巧

- 沟通技巧：物业管理是一项涉及多方的工作，需要与业主、住户、同事、上级、下属、供应商等进行有效的沟通，建立良好的关系。沟通时要注意以下几点：

- 尊重对方，礼貌用语，微笑示意，保持良好的仪态和形象。

- 倾听对方，耐心聆听，不打断，不争辩，不批评，不指责。

- 表达清楚，语言简洁，声音清晰，语气平和，态度诚恳，用事实说话。

- 反馈及时，确认信息，解决问题，回应需求，达成共识。

- 协调技巧：物业管理是一项需要协调多方利益的工作，需要在各方之间寻求平衡和妥协，避免冲突和纠纷。协调时要注意以下几点：

- 分析情况，了解各方的诉求和立场，找出共同点和差异点。

- 寻求方案，提出合理的建议和解决办法，考虑各方的利弊和后果。

- 求同存异，尊重各方的意见和选择，不强加自己的观点和决定。

- 妥善处理，及时沟通和反馈，落实协议和承诺，监督执行和结果。

- 创新技巧：物业管理是一项需要不断改进和创新的工作，需要根据市场变化和客户需求，提供更优质的服务和产品。创新时要注意以下几点：

- 学习新知，关注行业动态和发展趋势，学习先进的理念和方法。

- 思考问题，发现工作中的问题和不足，分析原因和影响。

- 提出建议，根据问题提出改进和创新的建议和方案，评估可行性和效果。

- 实施改进，制定实施计划和步骤，组织资源和人员，执行改进和创新。