我国房地产宏观的市场分析
做好房地产的市场分析市场，以免做出不切实际的预测。那么我国房地产宏观的市场分析是什么呢?为此，下面由小编为大家整理内容，欢迎参阅。
我国房地产宏观的市场分析篇一
1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3%，至前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2%。
从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，住宅投资占房地产业的投资比例为68.5%，1～11月，这一比例已上升为70.7%，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。
房地产开发建筑面积分析
，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2%，施工面积增速21.5%。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6%，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1%。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3%。
住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：
住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%～10%比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投资比例开始上升，1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7%以上，比去年同期增长29.6%。
办公楼市场供给有所增加
，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9%。投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出
在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。
我国房地产宏观的市场分析篇二
近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。1～11月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1%。
个人消费成为市场需求的主体
20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%;而到了1997年，个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%;1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到73.6%，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。，随着房改的结束，个人购房的比例已达80%，这一比例已达到87%，1～11月，个人购买商品房的比例为91%。1～3季度，北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3%，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。
二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。
，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别比上年增长86%、59%、99%;经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去年底，上海市已购公房累计上市14.4万套，占已出售公房总量的9.7%。
此外，随着国家对住房租赁税率的调整，各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米，较上年增长77%，租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏、浙江、贵州等省市，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善家庭居住条件，以投资为目的的购房出租也在部分城市逐步兴起。
住房分配货币化促进了住房消费
大部分城市已在出台货币化方案的基础上，制定了补贴资金筹集和管理、补贴标准、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房处理、补贴发放程序等相关配套政策，不少省市已陆续发放住房补贴，补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了居民住房消费。
住房金融进一步发展，住房公积金管理逐步规范
截至底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86%，基本实现了房地产信贷结构的调整。住房公积金新增个人住房贷款395亿元，比上年增长71%。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24%，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。
空置总量仍然很大
房地产市场空置总量仍然很大
据统计，到7月底，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。由于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发投资。这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。
我国房地产市场供求关系分析篇三
与居民收入相比，房地产价格仍然偏高
世界银行的研究资料表明，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起。也就是说，一个家庭年收入的3～6倍能买下一个中等水平住宅时，这个家庭便具备购房能力。，我国商品房平均每平方米售价达到2226元，按此计算，一套70平方米的住宅大约需要15.6万元，而去年我国城镇人均可支配收入为6800元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：1，因此，房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。
市场供求结构失衡
楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡，主要表现在以下两方面： 一方面是供需价格差异：
低价位房供应不足，中高价位房供应过量。以北京市为例，调查显示，北京居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000～5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。
与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。从目前看，政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700亿，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将更有效的满足普通市民的住房需求。
另一方面是供给与需求的区域差异：
尽管当前房地产形势总体上是好的，但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比，应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，都出现了投资增幅高于销售增幅超过了20%的情况。
住房市场体系不完整
完整的住房体系包括住房一级市场和住房二级市场，二者是相互促进、相互制约的，没有一级市场，当然不可能有二级市场，但二级市场又制约着一级市场，二级市场不发达，一级市场就低迷，只有在存在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动性，居民才能转让和卖掉旧房，购买新房。就全国范围来看，我国住房二级市场的发达程度存在很大差异。
以北京和上海为例，，上海二手房交易量(成交登记)达到1031万平方米，新房销售(成交登记)突破万平方米，可见存量市场兴旺对增量市场的巨大促进作用。与上海相比，北京的住房市场体系完善度较差，住房一二级市场之间过大的价差，导致居民“以旧换新、以小换大”的难度较大。北京的二手房交易量仅5400套。随着快速推进的危改拆迁释放的巨大需求，二手房的需求将有增无减。
我国房地产宏观的市场分析篇三
潜在的市场需求成为住宅业持续发展的巨大动力。从市场潜力来看，到底，我国城镇居民住房人均建筑面积20.8平方米，虽然比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到33～35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。这主要是因为：
首先，城市化进程加快对住宅的巨大需求
根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对世界133个国家的统计资料表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%;当人均GDP从700美元提高到1500美元、经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40～60%，而当经济高度发展，城市化水平达到70%以后，城市化发展的速度将趋缓;1980年，我国城镇人口占总人口比重为19.4%，1995年上升至29%，进一步提高到36.2%，城镇人口达到4.5亿。如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1%的速度增长，到达到46%，城市人口将达到6.4亿，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。 其次，流动人口增长对住宅的巨大需求
城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。大量流动人口的存在对租赁房屋产生了巨大需求。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万，其流动人口与常住人口之比分别是21：100、10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础;据有关部门统计表明，到，我国流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。
再次，居民消费结构调整带动住房消费的发展
中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，“居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，是今后5至10年房地产业发展势头强劲的首要原因”。1978～，我国GDP年均增长率为9.6%，人均GDP增长也高达8.2%。城镇居民人均可支配收入从343元上升至6860元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础;调查显示，居民对现在住房的满意率不到20%，约有48%的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有67%希望通过换购住房改善条件和环境。正是居民潜在的住房需求，给房地产市场以强有力的支撑。
一系列住宅发展利好政策的出台将对住宅需求产生持续影响。今年1月31日，国家计委与建设部下发《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，规定从3月1日起住房转让手续费，按住房建筑面积收取，新建商品住房每平方米3元，
存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费用由转让方承担，存量住房转让手续费由转让双方各承担50%;经济适用房减半收龋
此次交易手续费的明令降低，对沪、穗、深等房地产前沿城市几乎没有起到作用，原因是上述地区的楼市交易税费早已远远低于国家标准。但是对其他各地楼市的影响力却颇为直接。据测算，与各地制定的现行住房交易手续费收费标准相比，新出台的收费水平平均降低幅度约60%，部分城市降幅达80%以上。因此这项政策的出台，对整顿和规范住房交易市场收费秩序，减轻购房者和房地产开发企业负担，活跃住房市场，将起到积极作用。住房按揭利率全面降低的积极作用，2月21日起，央行决定降低人民币的存贷利率，商业性个人购房按揭利率下调0.54个百分点，金融机构各项存款年利率平均下调0.25个百分点。其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为4.77%和5.04%。利率下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。据估算，2月21日后，办理10万元、30年期的商业性房贷，总共可以减少利息支出1元。低利率大额度的按揭买房使居民购买力提高，需求量增大。
加入世界贸易组织对住宅业的积极影响。加入世界贸易组织将对全国范围内的房地产业产生重要影响。从住宅业来看，一方面，入世将促进住房价格的下降。这是因为入世后关税的降低会引发进口建材和设备价格下降，同时竞争的加剧会促使国产建材的价格相应降低。另一方面，加入世界贸易组织将增大我国城市居民住房消费空间。
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我国房地产宏观的市场分析篇四
1. 全国土地市场供求分析
一线城市推出土地规模分析
数据监测中心数据显示，-推出土地面积增长速度逐年回落，至全年四个一线城市共推出土地面积4438.57万平方米，同比下降23.39%。上半年，一线城市的土地供求呈现萎缩状态，一线城市共推出土地面积1572万平方米，同比减少33%。
一线城市土地成交面积分析
以来我国四个主要的一线城市的土地成交面积最大的一年，成交总量达到7000多万平方米，同比增长超过了25%。-成交土地面积均呈上升趋势，其中仅成交面积为7071.11万平方米。
数据监测中心数据显示，我国25个二三线城市共推出土地39637.95万平方米，同比增长45.43%;-推出土地面积增长速度逐年回落，至全年25个二三线城市共推出土地面积51102.68万平方米，同比下降3.99%。，25个城市推出土地建设面积为50535.65万平方米，基本与上年持平。
二三线城市土地成交面积分析
-，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。，25个二三线城市共成交土地建设用地面积46300万平方米，平均每个城市成交1852.02万平方米。
2. 土地价格走势分析
一线城市各类土地价格走势分析
-，我国一线城市土地价格整体呈上升的趋势。其中，广州市在3月后，土地价格呈大幅上升，并超过上海，位居首位。上海市土地均价呈上升的趋势，位居第二位、北京市土地价格一直保持在较为平稳的水平，位居第三。
主要二三线城市土地价格走势
从下图可以看出，-，我国25个二三线城市地价呈波动走势，达到最大值，为3248.65元/平方米，同比增长12.51%。
3.土地市场供应趋势预测
从一线城市来看，完成土地供应计划的也在少数。在至，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划;上海有三年未完成土地供应计划;北京有一年未完成土地供应计划()。
从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地持续增加。
房地产行业市场规模与需求分析
1. 房地产行业市场规模分析
房地产行业投资规模分析
，我国房地产开发完成投资额95036亿元，同比增长10.5%。虽然，我国房地产遭遇寒流，但基于购房刚需和政府以及央行在放松限购和放低房贷门槛的政策引导下，房地产的长期增长依旧可期。
房地产行业销售规模分析
-，我国商品房销售面积呈现逐年上升的态势，但增速有放缓的迹象。，全国商品房销售面积为12.07亿平方米，同比下降7.58%，为近年来首次出现负增长。
2. 房地产行业市场竞争现状分析
房地产行业市场发展速度
在中央“国五条”出台后，地方“国五条”细则出台前的空档，在二手房转让所得税政策的刺激下，全国各地掀起了一股抢购热潮，致使3月成交量大涨。，我国房地产市场低迷，商品房销售面积较上年有所减少。
我国房地产宏观的市场分析篇五
中国指数研究院3月2日发布《2月中国房地产政策跟踪报告》，央行再降信贷，进一步化解房地产库存。首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。热点二线城市改善型需求将持续受益。降首付拉开中央去库存政策托底序幕。除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。调整财税政策对各线城市的影响。月末热点城市救市政策密出台，一线城市首现限购调整。
一、市场情况：百城住宅均价同环比继续上涨 热点城市成交量攀升
2月百城住宅均价：环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为2元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点;同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。
2月楼市同比全线上扬。2月，受中央及地方接连去库存政策影响，代表城市楼市表现出现猛涨。一线城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增长超过150%。二三线代表城市周均成交量同比上涨四成，天津、南京、厦门等热点城市同比涨幅均在50%以上。
二、房贷比例先下调 二线城市改善型需求持续受益
央行再降信贷，进一步化解房地产库存。在多轮货币财税政策调整后，央行再出新政，非限购城市商贷首付比例最低可降至20%。至此，商贷门槛已降低至时的水平。根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自930政策以来，对信贷政策的第五次调整，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。
首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。鉴于中国各类城市房地产市场及价格的分化，不同城市购房支出成本差异较大，因而此次政策出台后对各类城市购房需求的影响也将明显不同。根据中国指数研究院对全国重点二线及三线城市商品住宅成交套总价分析来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市住宅销售套总价均值在60-70万之间，此次首付比例调整后，这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。但也应该看到，以上城市大多属于目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。
热点二线城市改善型需求将持续受益。从首付款的绝对降幅来看，此次降首付对于热点二线城市影响极大。按套总价均值来计算，厦门、杭州、南京、苏州及天津等城市住宅成交套总价均值都在130万以上，按此金额来算，其首付金额下降最多，厦门首套房首付下降12万，二套房下降超过20万，杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万，二套房下调15-20万;在此轮信贷政策调整后，将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。
降首付拉开中央去库存政策托底序幕。可以预期的是，去库存、稳消费、促投资将继续成为贯穿全年楼市政策的主基调，再具体政策方面，之前各界呼吁较高的进一步鼓励新市民特别是农民工购房的支持政策、加大安置房货币化分配的力度、以及扩大公积金保障范围、推进异地通贷，提高公积金使用效率等政策仍存逐步释放的空间。同时，进一步合理调整土地供应控规模与结构，加大地方主流需求产品的供应指导等，也将成为各地政府持续消减库存的重要选择。
三、中央下调契税和营业税 减税降费进一步利好楼市
除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。
调整财税政策对各线城市的影响。此次税费调整，将对近期市场热度持续攀升的部分热点二线城市带来较大影响，特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市，有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。相对于其它二线城市和三四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大，更易刺激购房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说，此次政策调整的边际刺激作用相对有限;对三四线城市来说，鉴于之前二手房市场规模本来就小，且库存高压下二手房转让更难出手，因此此次二手房交易营业税政策的调整影响不大;对于一线城市来说，在最近几次政策调整中，已基本排除在覆盖范围之内，今年一线城市的价格上涨压力持续加大，各政府稳定房地产市场发展乃至稳定社会经济发展都会带来一定的挑战。
四、地方相应中央号召 因地制宜出台去库存政策
月末热点城市救市政策密出台，一线城市首现限购调整。月末，广州、杭州、河北纷纷出台去库存政策。26日，河北省政府印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，内容囊括中央及经会议到最近的税收优惠政策，持续推进供给侧结构性改革，支持合理住房需求。广州在召开供给侧结构改革工作会议中印发了《广东省供给侧结构性改革总体方案》，并将全省城市氛围4类，结合具体情况“一类一策”去库存，《方案》特别提出，未达到去库存目的各地结合实际取消过时限制性措施，指出广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围，这是一线城市中首个调整限购范围的城市，全力缩短库存周期。同天，杭州市政府官方发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》，内容涉及优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、四县市购房入户等方面，持续跟进救市步伐。
北京取消限外令，新规有助于北京高端楼宇去库存。北京市住建委发布《关于转发关于转发<住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知>的通知》，规定自2月4日起，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的，可在本市购买一套用于自住的住房;境外机构在我市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在本市购买办公所需的非住宅房屋。继各省市限外令取消以来，北京也正式取消限外令，成为一线城市中率先落地的城市。虽然整体上北京房地产市场库存压力不大，但一些商用楼宇和高端住宅仍然库存较高，结构性问题比较严峻，放松对外限制利好北京的中高端物业，有利于改善北京房地产的结构性问题。
上海楼市调结构，加大中心城区中小户型比例。2月14日，上海市出台《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》，《通知》指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，满足部分中小户型改善需求，同时有利于现有大户型库存的去化。郊区主要为产城融合发展，刚性需求强劲，本次政策60%-70%的底线将进一步增加郊区中小户型房源供应，满足首置首改类需求。本次政策就商品住宅土地增加了中小套型占比，增加了中小型房源供给，缓解刚需产品的供求矛盾。但与此同时也可能影响100-140平米首改为主的改善型需求，中心城区或产生中高端、高端改善产品的供需错配，郊区或促使首改再改类需求得不到满足，后期政府可根据市场表现进行调整。
政策宽松仍可期，地方因地制宜出台去库存政策。年初，中央政策频出旨在去库存，在中央的号召下，各地积极响应，纷纷出台去库存政策。北京、上海等一线城市从供需两端出发，助力地产业缓解当前一线城市出现的供需错配等问题。同时，部分二三线城市如江西、内蒙古、山东等省市分别根据地方房地产发展特色打出去库存的“组合拳”。例如山东省山东将鼓励收购或长期租用库存商品房作为公租房;江西省将针对农民等新市民进城购房，提出给予一定比例的购房补贴，并对地方政府落实责任等等。月末，杭州、广州、河北均出台不同政策均能体现出各地去库存的决心。未来将有更多城市效仿出台政策或调整。
五、中央城市规划推广街区 制优化布局确立“时间表”
优化城市布局，中央给出具体“时间表”。时间表确立，十三五期间成为城市规划建设工作重要发展阶段。根据意见提出的时间表，多数任务安排均将在十三五期间完成，包括完成棚改建设、提高城市交通分担率和平均路网密度、提高城市资源回收利用率、清查违法建设等。根据时间表安排，未来五年我国城市建设将进入新的发展阶段，从原来的盲目追求规模扩张转变为集约发展，到，在完成托底民生的棚改工程的同时，城市将追求更和谐宜居、富有活力、各具特色。
创新改革机制体制，确定棚改节点。《意见》提出住房制度改革两大方向，以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求，意见强调到，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。同时积极推进棚改货币化，棚改货币化支持存量商品房与保障房源的转换，有助于盘活存量，消化库存，对于去库存也将发挥重要作用。《意见》也提到要完善土地、财政和金融政策，落实税收政策。构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。未来创新的融资体制将发挥更大潜力，引进广泛社会资金投入棚改建设。
大力推广装配式建筑，相关配套产业或将迎来机遇。本次《意见》提出要发展新型建造方式，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。装配式建筑实现了建筑行业产业化和建筑行业生产方式转型，是建筑产业现代化发展的趋势。通过将建筑部品部件工厂化生产，装配式施工及现场装配，能够减少建筑垃圾和扬尘污染，提升工程质量，缩短建造工期，在提高了建设效率的同时，也能够应对我国即将到来的人力资源紧缺及人工成本持续提高的难题。《意见》提出制定装配式建筑设计、施工和验收规范，未来相关法律规范、配套政策及标准将逐步完善。此外，国家级装配式建筑生产基地的建设，将推动装配式建筑行业规模化发展，需求的增多、规模效应的形成，必将带动制造业等相关配套行业发展。
推广城市街区式规划，增强城市宜居性。《意见》强调新建住宅要推广街区制，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，健全公共服务建设，强化绿地服务居民日常活动的功能。本次《意见》立足于建设生态型宜居城市，要求加快建设功能完备、运行高效的社会公共服务体系，强化服务职能，创新城市治理方式。未来房地产开发商将逐步将社区规划重点放在开放性设计和因地制宜的提供便捷的城市配套服务。将服务与配套作为新的发展方略，带动房地产业进入一个以服务于配套为核心的“新时代”。同时开发商应当结合城市格局，在注重宜居的生态建设的同时，创新研发出不同的特色产品。
六、展望：中央地方楼市去库存 组合拳仍有预期二线城市最受益
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